Magazín Severské.cz

Máte všechno? Dokumenty, které urychlí prodej vaší nemovitosti o celé týdny

Prodej nemovitosti není jen o pěkných fotkách a prohlídkách. Je to především právní a administrativní proces, kde připravenost dokumentace přímo ovlivňuje prodejní cenu a rychlost celé transakce. Pokud máte dokumenty v pořádku, působíte na kupujícího důvěryhodně a vyhnete se nepříjemným průtahům nebo dodatečným slevám kvůli „skrytým vadám“. Zde je ucelený přehled všeho, co byste měli mít v deskách připraveno.

Právní základ: Kdo a co vlastně prodává?

Než se vůbec pustíme do prodeje Vaší nemovitosti, musíme mít jasno v jejím právním stavu. Je třeba ověřit, že jste skutečnými vlastníky, ověřit možné nesoulady, věcná břemena atd. Některé podklady si dokážeme obstrat sami, některé budeme ale potřebovat od Vás. O co konkrétně se v této fázi jedná?

  • Výpis z listu vlastnictví (lidově „elvéčko“). Aktuální výpis z katastru nemovitostí (ideálně co nejnovější, určitě ne starší než měsíc). Na listu vlastnictví si ověříme jména vlastníků i to, zda na nemovitosti neleží exekuce, zástavní právo banky nebo věcná břemena (např. právo dožití babičky).
  • Nabývací titul. Dokument, na základě kterého jste nemovitost získali. Obvykle to bývá kupní smlouva, ale může to být i darovací smlouva, usnesení o dědictví nebo privatizační smlouva. Kupující (a hlavně jeho banka při možném schvalování hypotéky) ho budou chtít vidět.
  • Aktuální snímek z katastrální mapy. Potvrzuje, že hranice pozemku odpovídají realitě a že na pozemku nestojí žádné černé stavby, které nejsou řádně zapsané v katastru nemovitosti. Nesoulady skutečného stavu vůči záznamům v katastru znamenají problém pro úvěrující banku, ale mohou být také důvodem pro snížení ceny.

Technická dokumentace: Stav „pod kapotou“

  • Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). Tohle je zákonná povinnost majitele, bez PENB štítku de facto nesmíte nemovitost inzerovat (jinak Vám hrozí pokuta až 100 000 Kč). Výjimkou jsou budovy postavené před rokem 1947, u kterých nedošlo k žádné větší změně. S vypracováním chybějícího štítku Vám pomůžeme, stojí to pár tisíc a obvykle to stihneme do týdne.
  • Projektová dokumentace a pasport stavby. Pokud nemáte původní plány, zákon vám ukládá povinnost mít alespoň tzv. pasport stavby (zjednodušenou dokumentaci – výkresy pater a řezy). Tento dokument je klíčový pro ověření, že stavba je v souladu s kolaudačním rozhodnutím. V praxi ho obvykle majitelé nemívají, ale i to lze poměrně rychle napravit, náklad je ale o něco vyšší než v případě PENB štítku.
  • Revizní zprávy. Prodej bytu či domu je ideální čas na kontrolu bezpečnosti. Připravte si pro nového majitele všechny revize – elektřiny a plynu, spalinových cest (komína), kotle nebo tepelného čerpadla.
  • Záruční listy a manuály. Prodáváte dům či byt s vybavením? Novému majiteli se budou hodit i záruční listy či manuály ke spotřebičů a technice.

Specifika pro byty (SVJ a BD)

  • Potvrzení o bezdlužnosti. Vyžádejte si od správce (SVJ či družstva) potvrzení o tom, že jako majitel nedlužíte na příspěvcích do fondu oprav ani za služby. Zároveň získejte potvrzení o stavu družstva jako takového, jak hospodaří a jaké investice se chystají.
  • Předpis plateb. Klasický rozpis měsíčních nákladů na provoz domu/bytu. Kupující bude chtít vědět, kolik bude reálně platit za topení, vodu a další služby. Můžete samozřejmě nahradit i výpisem z účtu.
  • Stanovy SVJ nebo družstva. Informace o tom, jak se v domě žije, zda jsou povolena domácí zvířata, krátkodobé pronájmy (Airbnb) nebo jaké jsou plány na rekonstrukci domu.

Co se stane, když dokumenty nemáte?

  • Snížení ceny. Kupující může využít chybějící revize nebo plány k vyjednávání o slevě (často v takovém případě argumentuje vyšším rizikem apod).
  • Průtahy ve vyřízení hypotečního úvěru. Banka kupujícího neschválí úvěr, dokud neuvidí nabývací titul nebo PENB. Rovněž nesoulady zapsaného stavu či chybějící pasport obvykle bývají nepřekonatelnou překážkou ve schválení.
  • Riziko reklamace. Pokud zamlčíte technický stav (např. nefunkční komín), může kupující uplatnit nárok na slevu z titulu skrytých vad – a to až 5 let po prodeji.
Tým Severské.cz
Tým Severské.cz
ahoj@severske.cz

Přečtěte si také…